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康养产业的主流特色发展模式

摘要:康养产业”将成为下一步中国各地健康水平整体提升和经济发展的主流特色发展模式之一。

    在“健康中国”正式成为中国发展核心理念的背景下,康养产业将在未来20年迎来重大发展机遇期。同时,伴随“健康中国2030康养规划纲要”的落地,一系列政策,从多个方面鼓励地方开展“康养产业”建设。“康养产业”将成为下一步中国各地健康水平整体提升和经济发展的主流特色发展模式之一。

一、康养项目策划的重要意义

(一)康养项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。

    康养项目策划是在对康养市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此,它可以作为康养、开发企业的参谋,使企业及企业家决策更为准确,避免项目在运作中出现的偏差。

(二)康养项目策划能使开发项目增强竞争能力。

    开发企业重新“洗牌”,概念不断创新,开发模式不断突破,竞争越来越激烈,决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下,康养项目策划就更能发挥它的特长,增强项目的竞争能力,赢得主动地位。

(三)能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。

    开发企业要赢得市场,重点是管理创新。策划人帮助开发企业管理创新,就是遵循科学的策划程序,从寻求开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。

(四)能有效地整合项目资源,使之形成优势。

    要开发好一个康养项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在康养项目策划还没参与以前,是分散的、凌乱的,甚至是没有中心的。

    康养项目策划参与到各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标。此外,康养项目策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。

二、总体策划流程详解

项目可行性分析的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性分析按5个步骤进行:

● 接受委托;

● 调查研究;

● 方案选择与优化;

● 财务评价和国民经济评价;

● 编制可行性分析报告。

三、可行性分析的主要内容

1、项目自身条件分析

1)项目地块解析

    在项目市场发展趋势研究的基础上,本部分将从项目条件分析入手,从地块角度判断适合发展的物业形态,并对项目周边环境地块的状况性质进行研究,分析其对本地块可能之影响。

2)项目区位分析

    主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析,了解项目发展的环境及影响因素。

3)项目地块条件分析

    主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析,找出影响项目发展的因素。

4)项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)

    分析项目发展的重要及难点,明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。

2、投资机会分析

    该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会分析相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

    该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会分析认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。

3、初步可行性分析,亦称“预可行性分析”

    在机会分析的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性分析阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。

4、详细可行性分析,即通常所说的可行性分析

    详细可行性分析是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂的工程约占0.2%~1.0%。

5、项目的评估和决策

    按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设。

四、项目定位

    项目定位是指对康养项目投资开发中涉及的诸多要素(经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等)进行客观调查,并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断,寻找到满足项目众多元素的结合点(城市规划条件的满足、康养项目开发企业经济合理回报的需要、消费者的有效需求等)。

    简言之,项目定位是康养市场策划的基础,项目定位的成果及结论(项目总体定位、客群定位、产品定位建议)对后续各阶段策划具有方向性和指导性,是康养项目策划的首要环节之一。

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